我们可以归位为，2008年秋到2009年12月，中央地方利益一致化导致了房地产市场的过度刺激。

理解这个问题，需要对今后较长一个时期我国经济社会发展条件和环境可能出现的重大变化作深入分析，具体地说，在十二五及以后一个时期，我国经济社会发展将可能面临三方面的重要挑战。目前正处在第二阶段向第三阶段的过渡之中。

行业管制要以节能、环保、安全、质量标准等为重点，不再延续对企业生产和投资中规模、品种等的直接干预。这方面改革的跨度和难度很大，需要胆子大一点，步子快一点，选择若干重点领域加快推进。加快中高级生产要素的市场化，体现了中国市场导向改革的结构升级。新形势下实现经济转型、深化改革和制度创新的重要性并没有下降，从某种意义上说更为突出。增长速度平台下移将使需求规模相对收缩，要素成本上升则使供给竞争优势减弱，而广义上的通胀压力将加大经济增长过程中的不稳定和不确定性，并分流本可用于实体经济和创新活动的资源。

在这种情况下，过量流动性同时面对着商品市场和资产市场，由以往主要追逐供不应求的商品，转为追逐需求稳定、但劳动生产率增长较慢的物品，主要是具有不可再生、不易移动性质，与土地等自然资源关联性较高的物品，如石油、铁矿石、黄金、房地产和农产品（000061）等。二是要素成本上升，迫切要求增长动力由低成本要素驱动向创新驱动的转变。政府应该做的，不过就是要回归常识，和全世界其他国家一样，允许农民和农村集体作为土地所有者参与出租房和商品房的开发。

笔者近年来在浙江、江苏、山东、成渝地区进行的大量实地访谈表明，地方政府官员都认为制造业发展将会大大推动本地服务业部门的增长，带来相关税收收入，同时还会增加服务业的用地需求，从而有助于获得高额土地出让金收入。增值税总额比较可观，但分税制后地方只能够获得其中的25%，地方政府的招商引资优惠政策，往往会对制造业企业开始几年的企业所得税的地方部分给予一些减免。过度刺激和调控无力之间存在严重的政策效果不对称，其根源在于地方政府的财政激励。当然，一旦实施上述政策，地方政府现有的土地财政模式必然会受到冲击，因此，逐步引入财产税和农村建设用地入市后的土地增值税，实现地方政府从扭曲性的土地预算外财政向以财产税和土地增值税为主体的土地预算内财政的过渡，也势在必行。

需要追问的问题是，都在流动性过剩下，为什么股市和楼市会如此不同？显然，房地产部门有一些特征极大地吸引了投资者。这是因为，现代社会的住房已经成为一项基本人权，各国政府肩负着给公民提供体面且可负担住房的责任。

地方政府完全可以通过招、拍、挂方式高价出让土地，并将这种高地价转嫁给本地服务业的消费者。房地产开发商和当地官员的关系如此亲密，使得几乎所有发达地区在近几年都有与土地和房产开发相关的腐败案件。进入 陶然 的专栏 进入专题： 房地产 土地财政 。在2008年第一季度，全国70个大中城市的房屋平均价格增长了11%，但是到了第四个季度增长率降低到只有0.5%。

实际上，1998年以来的中国房地产市场多轮刺激和调控就反映了如下情况：地方政府表现得就像放大器或减震器，而不是中央政府政策的忠实执行者。尽管房地产开发对经济增长有贡献，但对中央而言，房地产开发对中央财政预算的直接财政贡献却很小。根据现行的财政制度，所有与房地产直接相关的主要税收，比如房产税、契税、土地增值税，都是地方税。近年来，政府官员屡屡表示，房地产推动了诸如钢铁、水泥、玻璃、机械、家电、家具、交通运输等100个行业的发展。

而大规模建设保障性住房，在实际操作中不仅缺乏可行性，而且即使做起来也只会催生一个非常扭曲的住房市场。虽然中国的城市发展占用了大量土地资源，而这些土地资源的绝大部分却没有用到人民生活最需要的居住用地上，而是用于已经过剩的制造业用地。

我们可以归位为，2008年秋到2009年12月，中央地方利益一致化导致了房地产市场的过度刺激。除了降低劳工、环保管制要求外，提供廉价工业用地和补贴性配套基础设施等优惠条件成为地区间制造业投资竞争的主要工具。

实际操作中出现的情况，往往是除城市基础设施建设需要向农村集体组织征地外，绝大部分的非公益类型用地需求，包括工业、商住房地产开发用地等，都通过土地征收来满足。房地产开发商需要贷款购买土地、发展物业，消费者依赖于银行提供的资金购买房子。更重要的是，在制定房地产政策时，中央政府的政治考量因素中，必须超越狭隘的财政与经济考虑。因此，中央政府制定决策时，必须小心翼翼不能疏远大部分人口，特别是中产阶层。这也就是为什么我们看到如下情况：与工业用地供给过多、利用效率低下的情况恰恰相反，地方政府总是通过设立土地储备中心来控制商、住用地的供地规模，并同时以招、拍、挂方式高价出让住宅用地。由于地方政府需要事先付出土地征收成本、基础设施配套成本，因此出让工业用地往往意味着地方政府从土地征收到招商入门这个过程中，在财政上实际上是净损失的。

2008年美国经济危机爆发，中国经济也经历了严峻考验。地方增长联盟：政府、开发商、银行如果我们仔细考察制造业和服务业的产业特点，这种差别性的出让策略并不难理解。

也唯有如此，也才能缓解因目前征地权被滥用所带来的严重社会矛盾。2008年，中央税的90%来自增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、关税。

因此，要改变房地产价格飙涨的局面，需要改变的是引起这些扭曲的制度框架，包括财税和土地制度，但这些问题显然不是目前的短期调控政策可以解决的。住房和城乡建设部则负责建设标准制订和城市总体规划。

在这种背景下，地方政府以协议方式来低价乃至零地价或负地价出让工业用地不足为奇。但地方官员由上级任命，自然不如中央对民意那么重视。而在2004年开始至2008年底，中央政府至少四次出台政策试图调控房价，地方政府则成为中央政策变软的催化剂。国土资源部负责土地利用规划和规章制度的执行。

而由于地方政府基本垄断了本地商、住用地一级市场，从而在提供商、住用地上有很强的谈判能力，结果是，虽然工业用地由于各地投资竞争而形成全国性买方市场，但在商、住用地方面形成了众多局域性卖方市场。一个鲜明的对比是中国的股票市场，2010年开始时仍只达到2007年峰值的1/3左右。

近年来，住建部开始更积极地通过法规和公共融资工具来确保中低收入家庭住上可支付起的住房。财政利益驱动下，地方政府自然会加大中央的刺激政策，而阻碍房价调控政策的实施。

房地产行业的迅速复苏无疑受益于2008年秋季引入的刺激方案。如此，到底中央应该采取怎样的措施才能够真正有助于房地产业长期健康发展？如上，房地产市场发展的最大威胁来自地方政府的激励扭曲。

中央地方利益分化，则导致了2009年12月至今的房地产调控。看看中央和地方政府的税收收入就知道这一点。为吸引工业投资者，这些开发区一方面事先进行三通一平等配套基础设施投资，另一方面制定各种优惠政策招商引资。在国内各地区乃至全球争夺制造业生产投资的激烈竞争下，这些企业对生产成本非常敏感，而且也很容易进行生产区位的调整。

房地产开发商支付高额土地出让金给地方政府，但是由于地方政府控制商住用地供应，他们可以放心地把成本转嫁到消费者身上并收获丰厚利润。上述允许土地所有者和潜在用地者通过市场进行交易，然后政府抽取相应税收的土地开发模式，是世界通行的规则，也是一个常识。

正是出于上述盘算，地方政府在低价出让制造业用地的同时，往往高价招、拍、挂出让商、住用地来获得超额收益。实际上，在政府保留通过规划手段进行调控的前提下，允许集体建设用地，特别是大、中城市城郊与城中村的集体建设用地入市，是一个早就应该做，马上就可以做到的事情。

他们往往并不预期工业用地出让能够给地方政府带来净收入，甚至可以接受短期财政上的净损失。没有人会相信其中的一些政策，如限制外地人买房，提高房贷首付比例是一个能够一直实施下去的政策。